Мини-склад и self storage: боксы, проходы и сколько площади сдаётся
Мини-склад (self storage) — помещение, разделённое на боксы от 1 до 20 м², которые сдают частным лицам и малому бизнесу. Хороший проект сдаёт 60–75 % площади пола: остальное — проходы 1,2–1,5 м, ресепшн, грузовой лифт, санузел и технические помещения. Ходовые размеры боксов — 2–6 м²; крупные боксы под мебель и товар продавцов маркетплейсов — 10–20 м².
Размеры боксов
| Площадь бокса | Что помещается | Доля в проекте |
|---|---|---|
| 1–2 м² | коробки, сезонные вещи, шины | 20–30 % |
| 3–6 м² | вещи из комнаты, велосипеды, запас интернет-магазина | 40–50 % |
| 8–12 м² | мебель из квартиры при переезде | 15–25 % |
| 15–20 м² | товар продавца, склад небольшого бизнеса | 5–10 % |
Микс подбирают под район: в спальных районах больше маленьких боксов, рядом с промзоной и трассой — больших.
Планировка
- Сетка боксов — модуль 1–1,5 м по фронту, глубина 1,5–3 м. Двери — распашные или рулонные.
- Проходы — 1,2–1,5 м, основные — 1,8–2,0 м для тележек и разъезда.
- Перегородки — профлист или сэндвич-панели высотой 2,4–3 м. Сверху боксы закрывают сеткой: воздух и вода спринклеров проходят, а залезть в соседний бокс нельзя.
- Высота помещения от 5–6 м позволяет сделать второй ярус на мезонине — это почти удваивает сдаваемую площадь. О конструкции — в статье мезонин на складе.
- Зона загрузки — у входа, с тележками и местом для машины.
- Эвакуация — пути из глубины склада до выхода не должны превышать нормативные расстояния; длинные коридоры между боксами — частая ошибка, см. эвакуационные выходы склада.
Сколько площади сдаётся
| Помещение | Сдаётся при одном ярусе | С мезонином |
|---|---|---|
| 300 м² | 180–220 м² | 330–400 м² |
| 600 м² | 380–450 м² | 680–800 м² |
| 1000 м² | 650–750 м² | 1150–1350 м² |
Ориентиры для прямоугольного помещения без лишних колонн. Колонны, лестницы и техпомещения уменьшают долю — проверяйте на плане.
Требования к помещению
- Сухое, отапливаемое или хотя бы без промерзания, с вентиляцией — вещи клиентов боятся сырости. Об этом — температура и влажность на складе.
- Ровный прочный пол под тележки.
- Пожарная безопасность: сигнализация, оповещение, огнетушители, при необходимости — спринклеры. В договоре с клиентами — запрет хранить горючие жидкости, газовые баллоны, продукты. Подробнее — пожарные требования к складу.
- Доступ 24/7: электронные замки или код, видеонаблюдение в проходах, освещение по датчикам движения.
- Удобный подъезд и парковка у входа — клиенты приезжают на легковых машинах и фургонах.
Экономика
Доход — аренда боксов, обычно за месяц; цена за квадратный метр у маленьких боксов выше, чем у больших. Главные расходы — аренда или покупка помещения, перегородки и двери, система доступа, видеонаблюдение и маркетинг. Загрузка набирается постепенно, поэтому проект считают с учётом 1–2 лет выхода на полную заполняемость. Сравнить покупку и аренду помещения помогает калькулятор «строить или арендовать».
Как спланировать в Latax
В планировщике задайте помещение и нарисуйте боксы как помещения внутри здания: площадь каждого бокса, проходы, двери и пути эвакуации видны сразу, а в отчёте — экспликация с площадями. Если есть план БТИ, загрузите его подложкой — стены и размеры распознаются автоматически, см. план из PDF или фото.
Сколько заработает мини-склад при вашей цене, заполнении и аренде, с мезонином или без — в калькуляторе self storage.
Частые вопросы
Какой размер бокса самый популярный?
Обычно 2–6 м²: в них помещаются вещи из одной комнаты, сезонные вещи и запас небольшого интернет-магазина.
Какую ширину прохода делать между боксами?
1,2–1,5 м, основные проходы — 1,8–2 м, чтобы разъехаться с тележкой.
Сколько процентов площади можно сдать?
60–75 % при одном ярусе. Мезонин почти удваивает сдаваемую площадь при высоте помещения от 5–6 м.
Нужны ли спринклеры в мини-складе?
Зависит от площади, этажности и категории помещения — это определяет проект. Сетка над боксами позволяет спринклерам работать.
Источники
- Практика операторов self storage в России и за рубежом (размеры боксов, доля сдаваемой площади).
- Требования пожарной безопасности — по проекту для конкретного здания; ориентиры не заменяют расчёт.
