Строить склад или арендовать: как посчитать окупаемость
Свой склад выгоднее аренды, если вы точно будете пользоваться им долго — обычно больше 6–10 лет. На коротком горизонте аренда почти всегда дешевле: не нужно вкладывать деньги сразу, нет рисков стройки. В нашем примере склад 2592 м² окупается против аренды примерно за 6 лет, а через 15 лет аренда обходится в 2,5 раза дороже. Но точку безубыточности сильно двигают ставка аренды, цена земли и подключений — считайте на своих цифрах в калькуляторе «строить или арендовать».
Простая модель
Вложения в своё здание = строительство + земельный участок + подключение к сетям.
Аренда = ставка за м² в месяц × площадь × 12.
Окупаемость — год, когда накопленная аренда превысит вложения. Пока идёт стройка, вы всё равно где-то арендуете — эти месяцы тоже учитывают.
Затем сравнивают накопленные затраты: у своего склада они почти постоянны после стройки, у аренды растут каждый год.
Пример: склад 2592 м²
Здание 72 × 36 м, высота 8 м, металлокаркас и сэндвич-панели, тёплый режим. Цены-ориентиры Latax:
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Строительство здания под ключ | 83,7 млн ₽ |
| Земля (ориентир) | 15 млн ₽ |
| Подключение к сетям (ориентир) | 5 млн ₽ |
| Вложения в своё здание | 103,7 млн ₽ |
| Аренда такого склада | 650 ₽/м² в месяц |
| Аренда в год | 20,2 млн ₽ |
| Срок стройки | 10 месяцев |
| Своё окупается против аренды | ≈ 6 лет |
| Через | Своё здание (с арендой на время стройки) | Аренда |
|---|---|---|
| 5 лет | 120,6 млн ₽ | 101,1 млн ₽ |
| 10 лет | 120,6 млн ₽ | 202,2 млн ₽ |
| 15 лет | 120,6 млн ₽ | 303,3 млн ₽ |
Что меняет результат
| Если… | Окупаемость |
|---|---|
| Ставка аренды выше (800 ₽/м²) | быстрее — около 5 лет |
| Земля дороже (40 млн ₽) | дольше — около 7 лет |
| Склад небольшой (576 м²) | дольше — около 10 лет |
| Строите ЛСТК вместо металлокаркаса | быстрее — около 5,6 года |
Небольшие склады окупаются дольше: удельная стоимость стройки выше, а участок и подключения стоят почти столько же, сколько для большого склада.
Что упрощает такая модель
Расчёт — для порядка цифр. Он не учитывает:
- Кредит. Если строите в кредит, проценты увеличивают стоимость своего варианта.
- Рост аренды. Ставки обычно индексируют ежегодно — это в пользу своего склада.
- Остаточную стоимость. Через 15 лет у вас остаётся здание и земля — тоже в пользу своего.
- Налоги и амортизацию. Аренда уменьшает налоговую базу сразу, своё здание — через амортизацию.
- Эксплуатацию. Отопление, охрана, ремонт — похожи в обоих вариантах; ремонт кровли и полов на своём складе — ваша забота.
- Гибкость. Аренду проще расширить или сменить, если бизнес вырос или переехал.
Когда разумнее арендовать
- Горизонт планирования меньше 5–7 лет.
- Объёмы растут быстро и непредсказуемо.
- Склад нужен «вчера», а стройка займёт год.
- Деньги нужнее в обороте, чем в недвижимости.
Когда разумнее строить
- Склад нужен надолго, а профиль хранения особенный (холод, химия, высокие стеллажи).
- В регионе нет подходящих объектов в аренду.
- Есть участок или его можно получить дёшево.
- Хотите контролировать здание: высоту, пол, доки, пожаротушение.
Третий вариант: built-to-suit
Девелопер строит склад под ваши требования и сдаёт его вам в долгосрочную аренду на 7–10 лет и дольше. Здание — ваше по параметрам, вложения — его. Компромисс между гибкостью аренды и контролем своего склада.
Если выбираете между арендными объектами
Сравнивайте их не по ставке, а по стоимости одного паллетоместа: дешёвый метр в низком здании часто оказывается самым дорогим местом хранения. Пример — как выбрать склад в аренду.
Как посчитать в Latax
- Быстро — калькулятор «строить или арендовать»: размеры, каркас, режим, ставка аренды, земля, сети, срок стройки.
- Подробно — в планировщике, раздел «Смета строительства и аренда» → «Строить или арендовать»: смета по статьям со своими ценами, срок окупаемости и накопленные затраты. Подробнее — смета в Latax.
Частые вопросы
За сколько лет окупается свой склад?
При типичных ставках аренды — за 6–10 лет против аренды такого же склада. Срок сильно зависит от ставки аренды и стоимости земли.
Что выгоднее для небольшого склада 500–1000 м²?
Чаще аренда: удельная стоимость стройки выше, а участок и подключения стоят почти столько же, сколько для большого склада. Для склада 576 м² окупаемость — около 10 лет.
Что такое built-to-suit?
Строительство склада девелопером под конкретного арендатора с долгосрочной арендой. Здание под ваши требования без собственных вложений, но с обязательством арендовать 7–10 лет и дольше.
Учитывает ли расчёт стеллажи?
Нет: стеллажи и техника нужны в обоих вариантах, поэтому в сравнении их не учитывают. Их бюджет — в калькуляторе паллетомест и планировщике.
Как учесть кредит?
Добавьте к вложениям проценты за срок кредита или сравните ежемесячный платёж по кредиту с арендным платежом — с учётом того, что после выплаты кредита здание остаётся у вас.
Источники
- Расчёт — смета Latax (цены-ориентиры без НДС, 2026) и модель «строить или арендовать»: земля 15 млн ₽, сети 5 млн ₽, срок стройки 10 месяцев, ставка 650 ₽/м² в месяц — значения по умолчанию, замените своими.
- Ставки аренды и цены земли сильно различаются по регионам — сверяйте с актуальными предложениями.
