# Строить склад или арендовать: как посчитать окупаемость

> Как сравнить строительство своего склада и аренду: вложения, арендные платежи, срок окупаемости, накопленные затраты за 5, 10 и 15 лет. Пример на 2592 м², что меняет результат и калькулятор.

Источник: https://latax.ru/articles/stroit-ili-arendovat-sklad · опубликовано 2026-10-19 · Latax (latax.ru)

Свой склад выгоднее аренды, если вы точно будете пользоваться им долго — обычно больше 6–10 лет. На коротком горизонте аренда почти всегда дешевле: не нужно вкладывать деньги сразу, нет рисков стройки. В нашем примере склад 2592 м² окупается против аренды примерно за 6 лет, а через 15 лет аренда обходится в 2,5 раза дороже. Но точку безубыточности сильно двигают ставка аренды, цена земли и подключений — считайте на своих цифрах в [калькуляторе «строить или арендовать»](https://latax.ru/kalkulyator-stroit-ili-arendovat/).

## Простая модель

**Вложения в своё здание** = строительство + земельный участок + подключение к сетям.

**Аренда** = ставка за м² в месяц × площадь × 12.

**Окупаемость** — год, когда накопленная аренда превысит вложения. Пока идёт стройка, вы всё равно где-то арендуете — эти месяцы тоже учитывают.

Затем сравнивают накопленные затраты: у своего склада они почти постоянны после стройки, у аренды растут каждый год.

## Пример: склад 2592 м²

Здание 72 × 36 м, высота 8 м, металлокаркас и сэндвич-панели, тёплый режим. Цены-ориентиры Latax:

| Показатель | Значение |
|---|---|
| Строительство здания под ключ | 83,7 млн ₽ |
| Земля (ориентир) | 15 млн ₽ |
| Подключение к сетям (ориентир) | 5 млн ₽ |
| **Вложения в своё здание** | **103,7 млн ₽** |
| Аренда такого склада | 650 ₽/м² в месяц |
| **Аренда в год** | **20,2 млн ₽** |
| Срок стройки | 10 месяцев |
| **Своё окупается против аренды** | **≈ 6 лет** |

| Через | Своё здание (с арендой на время стройки) | Аренда |
|---|---|---|
| 5 лет | 120,6 млн ₽ | 101,1 млн ₽ |
| 10 лет | 120,6 млн ₽ | 202,2 млн ₽ |
| 15 лет | 120,6 млн ₽ | 303,3 млн ₽ |

![Накопленные затраты: своё здание против аренды за 15 лет](https://latax.ru/media/0ad6ffc8e6ffe5133707d878080e6f1e.webp)

## Что меняет результат

| Если… | Окупаемость |
|---|---|
| Ставка аренды выше (800 ₽/м²) | быстрее — около 5 лет |
| Земля дороже (40 млн ₽) | дольше — около 7 лет |
| Склад небольшой (576 м²) | дольше — около 10 лет |
| Строите ЛСТК вместо металлокаркаса | быстрее — около 5,6 года |

Небольшие склады окупаются дольше: удельная стоимость стройки выше, а участок и подключения стоят почти столько же, сколько для большого склада.

## Что упрощает такая модель

Расчёт — для порядка цифр. Он не учитывает:

- **Кредит.** Если строите в кредит, проценты увеличивают стоимость своего варианта.
- **Рост аренды.** Ставки обычно индексируют ежегодно — это в пользу своего склада.
- **Остаточную стоимость.** Через 15 лет у вас остаётся здание и земля — тоже в пользу своего.
- **Налоги и амортизацию.** Аренда уменьшает налоговую базу сразу, своё здание — через амортизацию.
- **Эксплуатацию.** Отопление, охрана, ремонт — похожи в обоих вариантах; ремонт кровли и полов на своём складе — ваша забота.
- **Гибкость.** Аренду проще расширить или сменить, если бизнес вырос или переехал.

## Когда разумнее арендовать

- Горизонт планирования меньше 5–7 лет.
- Объёмы растут быстро и непредсказуемо.
- Склад нужен «вчера», а стройка займёт год.
- Деньги нужнее в обороте, чем в недвижимости.

## Когда разумнее строить

- Склад нужен надолго, а профиль хранения особенный (холод, химия, высокие стеллажи).
- В регионе нет подходящих объектов в аренду.
- Есть участок или его можно получить дёшево.
- Хотите контролировать здание: высоту, пол, доки, пожаротушение.

## Третий вариант: built-to-suit

Девелопер строит склад под ваши требования и сдаёт его вам в долгосрочную аренду на 7–10 лет и дольше. Здание — ваше по параметрам, вложения — его. Компромисс между гибкостью аренды и контролем своего склада.

## Если выбираете между арендными объектами

Сравнивайте их не по ставке, а по стоимости одного паллетоместа: дешёвый метр в низком здании часто оказывается самым дорогим местом хранения. Пример — [как выбрать склад в аренду](https://latax.ru/articles/podbor-pomeshcheniya-v-arendu).

## Как посчитать в Latax

- **Быстро** — [калькулятор «строить или арендовать»](https://latax.ru/kalkulyator-stroit-ili-arendovat/): размеры, каркас, режим, ставка аренды, земля, сети, срок стройки.
- **Подробно** — в [планировщике](https://latax.ru/app/), раздел «Смета строительства и аренда» → «Строить или арендовать»: смета по статьям со своими ценами, срок окупаемости и накопленные затраты. Подробнее — [смета в Latax](https://latax.ru/articles/smeta-stroitelstva-sklada-latax).

## Частые вопросы

### За сколько лет окупается свой склад?

При типичных ставках аренды — за 6–10 лет против аренды такого же склада. Срок сильно зависит от ставки аренды и стоимости земли.

### Что выгоднее для небольшого склада 500–1000 м²?

Чаще аренда: удельная стоимость стройки выше, а участок и подключения стоят почти столько же, сколько для большого склада. Для склада 576 м² окупаемость — около 10 лет.

### Что такое built-to-suit?

Строительство склада девелопером под конкретного арендатора с долгосрочной арендой. Здание под ваши требования без собственных вложений, но с обязательством арендовать 7–10 лет и дольше.

### Учитывает ли расчёт стеллажи?

Нет: стеллажи и техника нужны в обоих вариантах, поэтому в сравнении их не учитывают. Их бюджет — в [калькуляторе паллетомест](https://latax.ru/kalkulyator-palletomest/) и планировщике.

### Как учесть кредит?

Добавьте к вложениям проценты за срок кредита или сравните ежемесячный платёж по кредиту с арендным платежом — с учётом того, что после выплаты кредита здание остаётся у вас.

## Источники

- Расчёт — смета Latax (цены-ориентиры без НДС, 2026) и модель «строить или арендовать»: земля 15 млн ₽, сети 5 млн ₽, срок стройки 10 месяцев, ставка 650 ₽/м² в месяц — значения по умолчанию, замените своими.
- Ставки аренды и цены земли сильно различаются по регионам — сверяйте с актуальными предложениями.

---